Der Immobilienmarkt ist aktiv. Es werden oft Wohnungen und Immobilien gekauft ohne, dass der vom Notar vorbereitete Vertrag gründlich geprüft wird. Wichtig für den Käufer einer Wohnung ist das Urteil des OLG Frankfurt vom 31.10.2023. Diesem Verfahren lag ein notarieller Kaufvertrag zugrunde, in dem ein Miteigentumsanteil am Grundstück, verbunden mit sog. Sondereigentum „an der Wohnung Nr.“, veräußert wurde. Der Käufer ist davon ausgegangen, dass er eine Wohnung kauft, die auf Dauer als Wohnung nutzbar ist. Nunmehr hat das OLG entschieden, dass die Verwendung der Begriff Wohnung nur die Nutzung beschreibt. Damit wird aber keine Gewehr übernommen, dass für die Nutzung als Wohnung eine Baugenehmigung besteht.

Juristisch soll der Begriff Wohnung keine Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne baurechtlicher Nutzung als Wohnung beinhalten.
Man darf dabei nicht verkennen, dass eine fehlende Baugenehmigung immer einen Mangel bei einer veräußerten ausdrücklich Eigentumswohnung darstellt (BGH, IMR 2013, 1159). Dieser Mangel besteht, da eine Eigentumswohnung ohne Baugenehmigung nicht auf Dauer zu diesem Zweck genutzt werden kann. Dafür haftet der Verkäufer. Ist im Vertrages nur die Rede von Wohnung, so das OLG, besteht keine Beschaffenheitsvereinbarung! Prüfen Sie also immer, dass bei einem Kaufvertrag für Immobilien konkret die Eigenschaften benannt sind, die für die zukünftige Nutzung wesentlich sind.

Silvia Drach
Rechtsanwältin
Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht